房地产最全《基础知识》

  本文摘要：第一节 房地产基础知识1、房地产的观点▲房地产的寄义房地产详细是指土地、修建物及其地上的附着物，包罗物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不行支解性。包罗：a) 土地b) 修建物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，另有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ○房地工业是以土地和修建物为谋划为工具，从事房地产开发、建设、谋划、治理以及维修、装饰和服务的集多种经济运动为一体的综合性工业。

第一节 房地产基础知识1、房地产的观点▲房地产的寄义房地产详细是指土地、修建物及其地上的附着物，包罗物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不行支解性。包罗：a) 土地b) 修建物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，另有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

○房地工业是以土地和修建物为谋划为工具，从事房地产开发、建设、谋划、治理以及维修、装饰和服务的集多种经济运动为一体的综合性工业。▲房地工业与修建业的区别房地工业是指从事房地产开发、谋划、治理及维修、装饰、服务等多种经济运动的具有高附加值的综合性工业，它与修建业既有联系，又有区别。修建业从事勘探、设计、施工、安装、维修等生产历程，它的生产效果是修建物或构筑物。房地工业是发包方，修建业是承包方，房地工业归属为生产和消费提供多种服务的第三工业，修建业归属对低级产物举行再加工的部门，属第二工业。

○房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上根据使用性质的要求举行基础设施、衡宇修建的运动。○土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。○土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众团体制（即团体所有）两种形式。其中，都会市区的土地全下属于国家所有；农村和都会郊区的土地执法划定属于国家所有的以外，属于团体所有；宅基地和自留地、自留山，属于团体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由执法划定属于团体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。

但地上修建物既可以为国家所有，也可以为团体、单元和小我私家所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上修建物的所有权往往是纷歧致的。○团体土地是指农村团体所有的土地。

○征用土地指国家为了公共利益的需要，可依照执法划定对团体所有的土地实行征用。○土地所有权土地所有权是指国家或团体经济组织对国家土地和团体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

○土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。○土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交流、赠与和继续的方式将土地使用权再转移的行为。○土地使用权划拨是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。

以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地治理部门同意，交补交出让金后方可举行转让、出租和抵押。○什么是地籍？什么是产籍？我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一观点。

它是指土地的自然状况、社会经济状况和执法状况的观察与挂号，包罗了土地产权的挂号和土地分类面积等内容。详细来讲，是对在房地产观察挂号历程发生的种种图表、证件等挂号资料，经由整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。○生地指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

○熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。○期房是指消费者在购置时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购置期房时应签商品房预售条约。○现房是指消费者在购置时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖条约后，立刻可以管理入住并取得产权证。

○毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处置惩罚而未做外貌处置惩罚的房叫毛坯房。○ 制品房是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。（1） 内墙面为普通仿瓷涂料（2） 客厅楼地板为普通瓷砖（3） 普通铝合金窗（4） 普通胶合板门2、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b)商业房地产c) 旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的划定： 低层住宅为1-3层l 多层住宅为4-6层l l 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层l 16层以上为高层住宅3、房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市计划领土局签订《土地使用权出让条约书》的用地，其土地使用年限按国家划定执行。

即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综适用地或者其他用地五十年。4、衡宇修建结构分类尺度 （1）钢结构 承重的主要结构是用钢质料制作的，包罗悬索结构。

（2）钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上制作的。如一幢衡宇一部门梁柱接纳钢筋混凝土构架制作（3）钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上制作的。

包罗薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的修建物（4）混淆结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木制作的。如一幢衡宇的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木料制造，住是用钢筋混凝土制作（5）砖木结构 承重的主要结构是用砖、木料制作的。如一幢衡宇是木制结构房架。

砖墙、木柱制作的（6）其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等5、房地产专业名词1、常用名词◆五证：a. 国有土地使用证；b建设用地计划许可证；c. 建设工程计划许可证；d. 建设工程施工许可证；e.商品房预售许可证；◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；◆房地产证：是衡宇土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的执法凭证；◆房地产市场：主要包罗地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；◆一级市场：是指国家土地治理部门按土地供应计划，接纳协议、招标、拍卖的方式，以土地使用条约的形式，将土地使用权以一定的年限、划定的用途及一定的价钱出让给房地产生长商或其它用土地者的市场；◆二级市场：是指房地产生长商凭据土地使用条约的要求将建好的衡宇连同相应的土地使用权转让给单元或小我私家的市场；◆三级市场：是指单元、小我私家之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产生意业务运动的市场；◆房地产产权：是指产权人对衡宇的所有权和对该衡宇所占用土地的使用权。

详细内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包罗开发权、收益权、处置权。◆修建物是指人工制作而成的衡宇和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。◆构筑物是指修建物中除衡宇以外的工具，人们一般直接在内举行生产和生活运动，如烟囱、水井、门路、桥梁等。

◆商品房的结构售房的楼书常见用语，衡宇架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。◆砖混结构主要是砖墙承重，部门是钢盘混凝土承重的结构。

◆砖木结构主要承重构件是由用砖和木两种质料制成的结构。◆钢筋混凝土结构主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

◆住宅的开间就是住宅的宽度。◆住宅的进深就是指住宅的实际长度。◆住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层衡宇的高度。

◆住宅的净高是指下层地板面或楼板上外貌到上层楼板下外貌之间的距离。◆ 居住小区总用地是包罗住宅总用地，公共修建设施总用地，门路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

◆住宅总用地指低层、多层、中高层、高层以及商业用地面积的总和。◆公建总用地指小区内部公共修建占地面积的总和。◆衡宇的基底面积衡宇的基底面积是指修建物底层勒脚以上外围水平投影面积。◆门路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的园地面积之和。

◆庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共运动场所等为小区所有居住人员配合使用权的绿化面积的总和◆人均总占地面积（平均米/人）人均总占地面积=修建红线内总用地/本小区计划居住总人数。◆人均住宅用地面积（平方米/人）人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区计划居住总人数。◆总修建面积（平方米）指小区内住宅、公共修建、人防线下室面积总和。

◆住宅的修建面积亦称修建展开面积，它是指住宅修建外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表现一个修建物规模巨细的经济指标。它包罗三项，纵然用面积、辅助面积和结构面积。

◆结构面积是指衡宇修建中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。◆使用面积是指修建物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。◆辅助面积指卧室以外的净面积，包罗过道、卫生间、厨房、蕴藏室、阳台等。

◆公用面积是指住宅楼内为住户利便收支，正常来往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。◆套内修建面积衡宇按套（单元）盘算的修建面积为套（单元）门内规模的修建面积，包罗套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

◆套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分开墙和套与公共修建空间的支解以及外墙（包罗山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。◆公用修建面积各产权主体配合占有或配合使用权的修建面积，指各套（单元）以外为各户配合使用，不行支解的修建面积。

◆哪些公用面积应分摊？应分摊的公用修建面积包罗套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、修建物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。◆哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层排挤层中作为公共使用的灵活车库、非灵活车库、公共开放空间、都会公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的修建面积、消防遁迹层；为多栋修建物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。◆套内阳台修建面积套内阳台修建面积均按阳台外围与衡宇外墙之间的水平投影面积盘算。

其中关闭的阳台按水平投影全部盘算修建面积，未关闭的阳台按水平投影的一半盘算修建面积。◆套内使用面积指套内住户独自使用的面积，一般包罗卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。◆套外使用面积指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

◆修建容积率是指项目计划建设用地规模内全部修建面积与计划建设用地面积之比。◆修建密度即修建笼罩率，指项目用地规模内所有基底面积之和与计划建设用地之比。◆人口毛密度人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。

◆平均每平方米造价（元）平均每平方米造价修建物总造价/修建面积。◆使用面积系数K1（%）使用面积系数=总使用面积（平方米）/总修建面积（平方米）×100%。◆居住面积系数K2（%）居住面积系数=总居住面积（平方米）/总修建面积（平方米）×100%。

◆结构面积系数K3（%）结构面积系数=总结构面积（平方米）/总修建面积（平方米）×100%。◆绿地率是指计划建设用地规模内的绿地面积与计划建设用地面积之比。◆绿化率是指植被垂直面积与计划建设用地面积之比。

第二节、工程专业及销售知识◆三通一平：是指水通、电通、路通及园地平整；◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及园地平整；◆红线图：又叫（宗舆图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用职位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地治理部门发表给土地使用权受让者，受让者只能在红线规模内施工建房；◆总用地面积：经都会计划行政主管部门划定的用地规模内的土地面积；◆建设用地面积（净用地面积）：经都会计划行政主管部门划定的建设用地规模内的土地面积；◆总修建面积：指在建设用地规模内单栋或多栋修建物地面以上及地面以下各层修建面积之和；◆容积率：是指总修建面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的修建总面积，其容积率为2.0）◆修建面积：指修建物外墙或结构外围水平投影面积之和，包罗阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢靠、层高2.2m以上（含2.2m）的永久修建。

◆绿化率：建设用地规模内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的盘算不包罗屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）◆绿化笼罩率：建设用地规模内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；◆衡宇销售面积：衡宇按套（单元）出售时，衡宇销售面积为该套（单元）的修建面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用修建面积之和；◆套内修建面积：衡宇按单元盘算的修建面积，为单元门内规模的修建面积，包罗套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包罗墙体、柱子等结构面积，使用面积的盘算应切合以划定：A、 室内使用面积按结构墙体内外貌尺寸盘算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸盘算；B、 烟囱、通风道、种种管道竖井等均不计入使用面积；C、 非公用楼梯（包罗跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、 住宅使用面积包罗：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内修建面积+按划定应分摊公用修建面积。◆公共修建面积：各产权主配合占有或配合使用的修建面积，指各套（单元）以外为各户配合使用，不行支解的修建面积。

可分为应分摊的公共修建面积和不能分摊的公共修建面积；◆实用面积：它是套内修建面积扣除公共修建面积后的余额；◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单元计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包罗下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；◆公摊面积 ：商品房分摊的公用修建面积主要由两部门组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功效上为整楼修建服务的公共用房和治理用房的修建面积； 各单元与楼宇公共修建空间之间的分开以及外墙（包罗山墙）墙体水平投影面积的50％。

◆得房率：是指套内修建面积与套（单元）修建队面积之比。套内修建面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台修建面积。套（单元）修建面积=套内修建队面积 +分摊得公用修建队面积。

◆门路红线 ：门路红线是指都会门路含居住区级门路用地的计划控制线。◆计租面积作为盘算房租的面积。

非住宅用房按修建面积盘算。销售术语○定金定金是指当事人约定由一偏向对方给付的，作为债权担保的一定数额的钱币，它属于一种执法上的担保方式，目的在于促使债务人推行债务，保障债权人的债权得以实现。凭据我国发法通则和《担保法》八十九条划定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金条约中应约定交付定金的期限。定金条约从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出条约标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决议不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。○违约金违约金是指违约方根据执法划定和条约的约定，应该付给对方的一定数量的钱币。

违约金是对违约方的一种经济制裁，具有处罚性和赔偿性，但主要体现处罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。○《商品房预售许可证》《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产治理部门向房地产开发公司发表的一项证书，用以证明列入证书规模内的正在建设中的衡宇已经可以预先出售给承购人。

○契税契税是指衡宇所有权发生变换时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权蒙受人征收的一次性税收。它是对房地产权变更征收的一种专门税种。（生意业务手续费经济适用房减半）○公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。○印花税印花税是对经济运动和经济来往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购置并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

○购置房地产的条件成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。129、未成年人是否可以作为权利人管理《房地产证》？未成年人可以作为权利人管理《房地产证》，但管理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。

由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须切合有关执法划定。○申办产权需具备哪些资料？审核后购销条约一份、收件收据、产权申请挂号表、产权挂号发证审批表、衡宇所有权情况观察表、丈量后的正式图纸。○管理产权需交纳哪些用度？产权挂号费、勘丈测绘费、印花税、工本费。

○房地产权初始挂号指对未经挂号机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及修建物、附着物的所有权举行的挂号。○房地产挂号即房地产产权挂号，它是国家为健全法制，增强城镇房地产治理，依法确认房地产产权的法定手续。都会房地产权属都必须向房地产所在地的房地产治理机关申请挂号。

经审查确认产权后，由房地产治理机关发给《房地产产权证》。产权挂号是房地产治理的行政手段，只有通过产权挂号，才气对各种房地产权属实施有效的治理。

○房地产挂号的种类有哪些？房地产挂号的种类分为初始挂号、转移挂号、抵押挂号、变换挂号、其它挂号。○什么情形属于房地产变换挂号？下列情形属于房地产变换挂号：（1） 地产使用用途改变；（2） 权利人姓名或名称发生变化的；（3） 房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4） 修建物、附着物坍毁、拆除。

○房地产挂号是以什么单元举行挂号的？房地产挂号是以一宗土地为单元举行挂号的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的关闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人划分对该宗土地上的修建物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请挂号。

○申请房地产挂号，能否委托他人署理？申请房地产挂号，申请人可以委托他人署理。由署理人管理申请挂号的，应向挂号机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按划定经由公证或认证。○确权确权就是房地产挂号机关对房地产权利简直认。

即是依照执法、政策的划定，经由房地产申报、权属观察、地籍勘丈、审核批准、挂号注册、发放权利证书等挂号划定法式，确认某一房地产权利归属的历程。○衡宇期权转让衡宇期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房条约之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对衡宇需求的改变或是居心炒作，把原来因签订购房条约而获得的权利转让给他人。

衡宇期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。○房地产转让是指正当拥有土地使用权及土地上修建物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交流、赠与将房地产转移给他人的执法行为。○房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？房地产转让时，转让人对同宗土地上的门路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让条约对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产挂号机关初始挂号，由挂号的权利人拥有。

○房地产抵押指债务人或第三人（抵押人）以其正当拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务推行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。

○申请抵押挂号应提交什么资料？（1）《房地产抵押挂号申请书》；（2）委托书；（3）房地产证；（4）伉俪双方身份证、户口簿、完婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖条约和小我私家住房乞贷条约。○已抵押的房地产能否转让？凭据《中华人民共和国担保法》的划定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未见告受让人的，转让行为无效。○以房地产抵押向银行贷款，是否一定要管理挂号？以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产挂号部门管理抵押挂号手续。

凭据《中华人民共和国担保法》的划定，抵押条约自挂号之日起生效，所以，只有管理了抵押挂号，抵押条约才有执法效力。○乞贷人如何归还银行贷款？贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。

贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法送还贷款，即乞贷人在乞贷期内每月以相等的月均还款额归还银行贷款本金和利息。○贷款期如遇利息调整，如那边理？凭据人民银行的划定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行条约利率，不分段盘算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。○贷款人提前归还贷款时，本息如何盘算？乞贷人在提前送还贷款时，应提前10个事情日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部门还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部门在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。○衡宇租赁是指衡宇所有权人作为出租人将其衡宇出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

○银行按揭按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购衡宇之产权作抵押，由银行先行支付房款给生长商，以后购房者按月向银行分期支付本息。○小我私家住房按揭需提交哪些资料？购房身份证、户口簿、完婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在事情单元出具人为收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房条约；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、小我私家住房乞贷条约、乞贷欠据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押答应书。

○管理按揭贷款应交哪些用度？保险费、公证费、抵押挂号费。○等额本金还款法等额本金还款法是一种盘算很是轻便，实用性很强的一处还款方式。

基本算法原理是在还款期内定期等额送还本金，并同时还清当期未送还的本金所发生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

○一次性还本付息法现各银行划定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。○权利质押贷款担保银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包罗国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只吸收人民币定期储蓄存单。

乞贷人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须凌驾贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。种种债券要经由银行判定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的判定证明及免挂失证明，乞贷人在与银行签订贷款质押条约的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行负担保管责任，如果乞贷人要求举行公证，双方可以到公证机关管理公证手续，公证用度由乞贷人负担。选择质押贷款担保方式，要求住民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。

因此，接纳质押方式，只有少数人才气做到。○小我私家住房担保贷款？中国人民银行于1997年4月颁布了《小我私家住房担保贷款治理措施》（该措施在1998年5月举行了修改）。根据该措施的界说，小我私家住房担保贷款是指乞贷人或第三人以所购住房和其他具有所有权的产业作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证，并负担连带责任的贷款；乞贷人到期不能归还还贷款本息的，贷款银行有权依法处置惩罚其抵押物或要求保证的负担连带归还本息责任。○住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇团体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单元、民办非企业单元、社会团体及其在职职工缴存的恒久住房储金。

它是一种恒久性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向钱币分配转化的一种形式。○公积金贷款公积金贷款也就是小我私家住房担保委托贷款，是由都会住房资金治理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购置（含制作、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。○申请住房公积金贷款的条件凡住房公积金一连缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，而且现在仍在缴存公积金，才有资格申请。

○公积金贷款的管理法式乞贷人填写《早班审核书》，并提交相关资料；资料报送住房资金治理中心受理、审核。○管理公积金贷款应提供哪些资料？身份证、户口簿、完婚证、收入证明、审核后购房条约一份，首付款票据。○组合贷款组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。

○住房抵押贷款所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押条约，以不转移所有权方式作为定期送还贷款的担保，并持公证的商品房预售条约向有关房产挂号机关举行抵押挂号，当抵押人按条约约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售条约向有关房产挂号机关举行抵押挂号，当抵押人按条约约定还清全部本息后，便可收回“衡宇所有权证”与“土地使用证”。○商品房验收及格指的是单体（即单幢楼盘）验收及格。

○商品房综合验收及格指的是包罗所有配套设施在内的全部修建物的验收及格。○在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？房地产开发项目竣工，履历收及格后，方可交付使用；未履历收或者验收不及格的，不得交付使用。○在衡宇交付时，生长商应提交哪些文件？衡宇交付时，房地产开发企业应当凭据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的划定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。○物业的竣工验收是指从物业形态上说，修建商完成了一项最终产物，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

○作甚“预售面积”和“竣工面积”？预售面积是指全部按修建设计图上尺寸盘算的房地产修建面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的修建设计图盘算的修建面积，它为房地产生意业务、租赁、抵押、竣工验收、产权挂号等提供依据。○物业治理泛指一切有关房地产开发、谋划、商品房销售、租赁及售后服务。○入伙指业主领取钥匙，接房入住。

○业主委员会业主委员会是在物业治理区域内代表全体业主实施自治治理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举发生，是经政府部门批准建立的代表物业全体业主正当权益的社会团体，其正当权益受国家执法掩护。

○后房型时代是指当一批经典户型被大量复制，户型设计趋于同质化，合理的户型设计只是房地产产物的及格线时，小区的规模、位置、情况、系统设置、宁静指数、增值潜力等综合因素组成决议购置的重要砝码。○康健住宅是指能使居住者在身体上、精神上、社会以上完全处于良好状态的住宅。

○违法修建是指未经计划土田主管部门批准，未领取建设工程计划许可证或暂时建设工程计划许可证，擅自修建的修建物和构筑物。○空鼓局部面局质料与下层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。

如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。○如何管理装修许可证？首先由装修申请者填写申报质料举行申报，然后由房产治理局受理申报，经房管局光派人现场查勘后举行审批，最后是缴费和领取许可证；备齐如下质料：按要求填写衡宇装修申请表一式二份，交验衡宇所有权证，租赁的要提供衡宇报有人同意装修的书面意见及租赁条约；装修设计方案和施工图；答应因装修而造成邻里正常使用要卖力维修或赔偿的答应书；管理白蚁防治手续。

○LOGO即楼盘标识，楼盘独占的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般体现为图案、美术字、字母等。

○商品房预售须切合哪些条件？（1） 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2） 有建设工程计划许可证；（3） 按提供预售的商品房盘算，投入开发建设资金到达工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4） 向县级以上人民政府房产治理部门管理预售挂号，取得商品房预售许可证明。○哪些情况下，预售房购置者可以要求取消预售房条约？（1） 衡宇开发公司不能根据原定日期交付预购衡宇；（2） 建成后的衡宇实际面积与预售房条约确定的面积不相符；（3） 建成后衡宇修建的质料与预售条约所列建材不相符。四、调研方法1．网络观察法通过电脑网络举行一些基本资料收集，相识楼盘的概况。

2．电话观察法直接打电话到售楼处，电话观察时可用很客套的语调讲明自己是同行调研。3．亲临现场观察法亲临现场观察法可接纳以下几种方法：1)扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小规模相识数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。

2)以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员资助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。3)以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以距离性地去调研。

优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感受你是准客户时，你会获得楼盘的真实有效的信息。第三节 商业地产1、商业地产分类2、商圈商圈先容1.1 商圈寄义商圈，是指商店以其所在所在为中心，沿着一定的偏向和距离扩展，吸引主顾的辐射规模，简朴地说，也就是来店主顾所居住的区域规模。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理规模。

这个地理规模就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购置的消费者所居住的所在。零售商店的销售运动规模通常都有一定的地理界线，也即有相对稳定的商圈。差别的商店由于所在地域、谋划规模、谋划方式、谋划品种、谋划条件的差别，使得商圈规模、商圈形态存在很大差异。

同样一个零售商店在差别的谋划时期受到差别的因素的滋扰和影响，其商圈也并不是一成稳定的，商圈规模时大时小。商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的基础事情。商场在选址时，首先要明确商圈规模，相识服务工具，确定谋划规模，评估谋划效益，然后确定大致所在和商店规模。1.2 商圈的组成商圈大致由三部门组成，即主圈、次圈、边圈。

n 主圈主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最靠近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为利便，一般情况下，百货商店65%左右的主顾来自主要商圈。在主商圈内，主顾在人口中的密度较高，每个主顾的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易泛起过分竞争。一般来说，小型商店的焦点商圈在0.8公里之内，主顾步行来店在10分钟以内；大型商场的焦点商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不凌驾20分钟。

n 次圈次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，主顾较为疏散，但消费者来店购置商品也较为利便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的主顾。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，主顾步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不凌驾40分钟。

n 边圈边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的主顾，在这个区域的消费者来商店购置商品中不太利便。

一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，主顾步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。商圈在受种种因素的影响，其规模和形态状是会经常变化的，一般情况下，商圈形态体现多为种种不规则的多角型，为便于研究分析，一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。

1.3 商圈分析商圈分析是指对商圈的组成、特点和影响商圈规模变化的种种因素举行综合性的研究。对商场来讲，商圈分析有重要的意义。

它有助于企业合进选择店址，在切合设址原则的条件下，确定适宜的设址所在；有助于企业制定市场开拓目的，明确哪些是本商场的基本主顾群和潜在主顾群，不停扩大商圈规模；有助于企业有效地举行市场竞争，在掌握商圈规模内客流泉源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。n 商圈分析的须要性¨ 商圈分析是百货商店可行合理选址的基础事情¨ 商圈分析是百货商店制定竞争谋划计谋的基础本前提¨ 商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件¨ 商圈分析是百货商店淘汰资金占用的重要手段n 商圈分析应思量的因素¨ 人口数量及特点包罗居住人口数量、事情人口数量、过往人口数量、住民户数和企事业单元数，及相应人口年事、性别、职业和收入水平组成等。¨ 建设状况包罗公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的利便水平。¨ 社会因素分析地域建设计划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及当地区的人文等，是否有利于百货商店的生长。

¨ 商业生长潜力包罗购置潜力和现有商场的谋划状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业生长潜力举行分析时，应盘算该地域的商圈饱和度，以相识这个地域内同行业是过多还是不足。

在商圈饱和度低的地域建店，其乐成的可能性一定凌驾商圈饱和度高的地域。n 影响商圈巨细的因素¨ 百货商店的自身的特点¨ 百货商店的谋划规模¨ 百货商店的谋划商品种类一般情况下，以谋划日常生活用品为主的百货商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）为主，而以谋划高等大件耐用消费品为主的百货商店，其商圈的边缘部门可扩展到12公里左右。

¨ 交通运输情况¨ 竞争对手的地理位置相互竞争的商店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在主顾居于两家同行业商店之间，各自在商店划分会吸引一部门潜在主顾，造成客流疏散，商圈都市因此而缩小。但有此相互竞争的商店毗邻而设，主顾因有较多的比力选择时机而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。

凭据有关专家的研究，两家同类型的百货同商店相距在1.5公里以外，8公里以内，对主顾的争夺是猛烈的，两家商店的商圈都市缩小。¨ 百货商店的促销情况¨ 消费者的流动性随着消费者流动性的增长，惠顾商店的主顾泉源会更为广泛，边缘商圈会因此而扩大，商店的整个商圈规模3、商业物业的开发理念入世后的中国市场的竞争将日趋猛烈。有数据讲明，在已往10年中，海内平均年增长9.7%；今年上半年，海内零售增长10.1%，如果加上物价负增长因素，实际增长为12.7%，讲明我国海内商业生长速度相当迅速。海内外的巨子也看到了中国市场的辽阔，纷纷加速扩大中国海内市场份额的程序。

海内市场的庞大的生长空间，必将为商业的空间载体——商业房地产提供难过的生长机缘。　在本世纪80年月末与90年月初兴起的购物中心（Shopping　Center/Mall），由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合情况，风靡西欧、日本、东南亚，逐渐被认为是未来的主流形态。

购物中心是一群修建上组合在一起的商业设施，其在建设地段的计划、开发、所有和谋划上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关，这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。

商业物业的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业谋划治理两大资源；商业谋划具有“统一治理、疏散谋划”的特点；投资收益高；市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适利便购物、休闲等功效的修建空间，进而通过租售商铺赢利。

要到达以上目的，商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、计划设计，到后期的销售订价、楼盘推广等方面有所突破。4、项目定位须有差异性。　5、商业物业的治理理n 具有“统一治理，疏散谋划”的特点为了到达“统一治理,疏散谋划”的治理模式，在购物中心销售条约中都应该约定承租户必须听从治理公司的统一治理。

另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的尺度花样，在执法上确定购物中心治理公司的治理职位。6、历史行业先容1.1 的演变史众所周知,态总体来说履历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店肆销售。这种业态的演进不是偶然的或无凭据的，而是适应社会经济和文化技术生长的产物。

如百货商店的泛起是适应西方工业革命大量生产大量销售和都会化历程的要求而发生的，连锁超市是适应商业降低成本、利便主顾的要求发生的，购物中心则是都会空洞化、居住郊区化的一定反映，而无店肆销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的生长。

从的生长史看，商业态主要受到消费需求和工业生产两股气力的制约。在供应气力大于消艰苦量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存生长,此时的流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。

然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供应日愈过剩的情况下,虽然“供应决议需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对气力,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得生长,这是我们认识当今必须具有的观点。

同时,看待现在西方眼花缭乱的态,我们也不能盲目照搬。差别的国家和地域有着差别的生产力生长水平、消费习惯和心理,即即是同样的业态在差别的国家和地域也体现出差别的生长方式、速度和效果。生长一个地方的,必须与当地的地情相联合。

而且,一种业态之所以能够乐成和确立,必有其内在的纪律和特征。掌握精髓,为我所用,才是明智的决议。1.2 的生长趋势n 国际生长趋势随着社会生产力的生长、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产物的种类和数量越来越多。

为了使这些产物在适当的时间通过适当的方式到达目的人群的手中，商业——这一行业作为毗连生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不停更新，销售方式也在不停厘革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节——，那么也就一定成为流通环节中竞争最猛烈的一环。

综观世界总的历史生长趋势来看，６０年月，界接纳综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年月，则进入专业化的生长阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继生长；进入８０年月，大型购物中心等在世界商业蓬勃国家规模内兴起；而９０年月末则朝谋划业态细分化生长，单品店、生活题材馆、无店肆销售、郊野大型专门店、产地直销及家庭购物等新型态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃生长，其也发生着排山倒海的变化，主要体现在以下几方面：¨ 趋势一：市场高度集中化、规模化 从市场份额上来看，近几年来在亚洲泛起了相当的集中度，少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。

换言之，亚太地域的从工业经济学的角度思量，其凭据市场份额盘算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当高度。1997年香港地域前5名零售商销售额(CR5)已经到达总销售额的70%，同期新加坡和台湾的CR5都凌驾35%，这种情况有可能与地域的区域面积有关，但从这3个国家和地域的生长水平来看，市场的高度集中是亚太地域生长的一定趋势。再来看一看权衡一国规模水平的重要指标——平均每间零售店笼罩的消费者数目：1996年日本的单店笼罩人数高居亚太地域各国首位，到达1560人，基本上是同时期中国笼罩量250人的6倍强。众所周知，日本的零售购物情况在全球享有盛名，这与其零售商业的规模是分不开的。

¨ 趋势二：传统零售形式优势逐渐削弱，新型零售形式蓬勃生长 首先，总体上亚太地域传统形式在各个国家和地域仍占有主导职位，传统零售店数量全部凌驾当地零售店总数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也凌驾半数，为68%。其次，虽然传统仍占相当大的份额，不行忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。

从1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看，1992年到1996年超市、便利店划分增长了25%和26%,同期的传统食杂店比原来淘汰了19个百分点。可以看出，传统正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步削弱。

¨ 趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加 近年来，亚洲各国及地域大型、超大型量贩店和货仓商店的数量不停增加。凭据有关数据，到1997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩店、货仓商店的数量依次为亚太地域的前3位，其中台湾及泰国为69家，韩国为60家。以台湾为例，从1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量贩店、货仓商店开张，思量到台湾当地市场的饱和度，这样的生长速度只能用“迅猛”来形容。

¨ 趋势四：跨国企业的拓展 20世纪90年月以来，西欧从事的大型跨国企业由于种种原因，加大了在亚洲市场的开拓力度。以家乐福为例，由于法国海内市场已经饱和，竞争猛烈，法国政府为了掩护传统的中小零售企业，制定了严格限制开设大型零售商店的法例，划定通常投建大型零售商店面积凌驾300平方米（上限为1000平方米）的大型零售商店，都要经由由7人组成的商业设施委员会审批。

全法大型超市的投建由1995年的12家锐减为1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也没批准投建。外洋销售正逐渐成为家乐福总体销售额的主要泉源。另一方面，为了与美国的沃尔玛抗衡，开拓并抓住辽阔的亚洲市场，也是家乐福等一批欧洲跨国零售企业拓展亚太市场的目的所在。

n 海内生长趋势中国作为亚太地域的重要组成部门，其与其他国家和地域有着一定的差距，但由于地域上相同的人文配景，中国的生长偏向不会背离整个亚太地域的总体趋势。事实上，中国的一些前沿都会，已经在零售商业的形式方面努力创新，努力图变。¨ 业态革命已露眉目1. 态出现多样化。

体现在业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一统天下格式，而泛起多种新的业态。不仅地处沿海蓬勃都会种种新兴业态：超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖店等纷纷介入战场，既使在地处中西部内陆不蓬勃地域的都会，也有些商家将领导其新型队伍投入的战斗。

2. 传统业态市场定位出现多元化。体现在传统业态——百货店自身已一改往昔“购物不讲情况、谋划不求特色、商品不分档次”的无市场细分、无市场定位的状态，而泛起市场定位的多元化倾向。3. 态空间摆布出现合理化趋向。体现在种种态在空间上的摆布已一改往昔都会中心的状态，而泛起“边缘崛起”、区域性零售分中心与市中心并存、选购品谋划在都会或区域性商业中心、便利品谋划在相近住民集中居住区设点的迹象。

4. 营销理念的消费者本位化。业态革命的本质在于营销理念的革命性厘革。详细地说在于以消费者为本位理念的真正确立。

这是零售界对市场局势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济情况顺天应势的反映。n 未来生长：一个业态革命轰轰烈烈的时代基于对现实的认知，依据对事物生长纪律分析与展望，我们可以清晰地预期到： ¨ 新兴业态的竞争将越发猛烈，经由一阶段的市场争夺后将会泛起优者存留劣者败退的情形。前面说过，基于种种理由，海内众多资本十分看好购物中心、超市、连锁店等新兴业态，这一定会泛起未来海内资本对此块阵地大争夺的战况。

而外洋资本面临这个96O万平方公里的神秘待开发领土、占世界人口近 l／4的辽阔市场空间，相信，随着海内市场与国际市场的对接，外资进入我国新兴业态生长的势头将越发凶猛。凭着他们的财局势壮，尤其是颇为富厚的实战履历，必将形成对海内竞争者的强大威胁。

有理由相信，未来新兴业态的竞争将越发猛烈。¨ 又一新兴业态——购物中心将会迅猛生长。今天购物中心模式己在世界各地蓬勃国家被广泛接纳。在有些蓬勃国家，它已是一个国家经济生长中的必不行少的重要组成部门。

我们认为，未来在我国经济发展壮大的历程中，购物中心必将会在零售行业中占据十分重要的职位。这是因为：随着我国经济的发展壮大，住民消费水平的提高，休闲与购物相联合的“一站终点”的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛生长的重要支撑点。大中都会商业物业的生长出现强劲之势。

现在一些有眼光和相当实力的大房地产商在介入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心谋划和治理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地产商及具有相当治理水平的专业商业谋划公司的介入是难以想象的。¨ 传统百货店的生存将越发艰难。从全球视角看，百货店在历经其几十年的辉煌后，已开始进入它的衰退期。

这固然主要源于随着社会经济的发展壮大而与此陪同的种种更富有市场竞争力与营运效率的新型态的兴起、生长，我们相信这一趋势在未来中国也将出现。现在我国百货店尤其是大多国有大中型百货店已逐渐感应生存的压力，但这仅仅还是开始，未来的生存将越发艰难。撇开其它因素岂论，单就新型态迅猛而有质量的生长就足以对其发生强大的威胁；¨ “三超”趋势 大批量的一次性购置和小批量的频繁购置对于现代上海家庭来说显得同等重要，以超市、大卖场为代表的零售商店的规模化正好迎合了这一需求的变化。

现在，上外洋资大型零售商店已有80余家，年销售额占上海商业年销售总额的8%，且有继续增加的趋势。这些欧洲零售商在上海开设大型零售商店，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趋势。A. 超大 从上海地域近几年开办的外资大型超市、大卖场来看，占地面积凌驾5000平方米、结构为多层的不在少数，且有继续增加的趋势。

包罗华联、联华和农工商在内的国有连锁超市也纷纷开设大卖场，虽然在购物情况及治理上与一批外资大型超市有一定的差距，但规模化的趋势是稳定的。B.超全 其一，商品品类的齐全。

小抵家庭用的日常用品，大到大件的家用电器，在如今的大卖场中都有提供。其二，品类摆放的科学性。商品种类的增长，对货架的摆放提出了更高的要求，单是“分区分块”对于消费者在面积庞大的卖场中迅速找到所需商品是远远不够的。科学的摆放、详细的导购标识、专门的导购平面图成为当前大型零售超市的重要组成部门。

其三，各种相关的服务。如今上海的各个大型超市、大卖场，都为消费者提供利便的餐饮娱乐休闲服务，给消费者的购物行为带来了相当的便利。C.超值 大型超市、大卖场由于进货渠道的特点，价钱上的优势很容易展现在消费者眼前，但进货渠道的同质性，价钱上的优势又不足以区别于同一市场上的其他企业。

在现在竞争猛烈的上海市场，怎样使附加的种种服务超值化，成为新的趋势之一。定期的、直接到消费者手中的DM，主顾的会员化，甚至于牢固的免费班车接送，种种各样的超值化服务在使自己的企业笼罩更大的地理面积的同时，也笼罩了更为重要、更为辽阔的消费者的心理面积。¨ 专业性零售商业的特色化与连锁化 随着生活水平的提高，为了满足不停细分的消费者需求，零售行业中泛起专门从事某一类产物零售的商店是不行制止的。上海地域的专业零售商业正走着一条专业化、特色化、服务连锁化生长的门路。

以眼镜配制行业为例，日资“巴黎三城”凭着自己的专业性，美资“美式眼镜城”凭借其快速便捷的特色化服务成为其中的佼佼者，以他们为代表的一批外资零售商险些都以连锁店的形式笼罩了上海地域相当大的规模。针对外资零售企业在该领域的挑战，以吴良材公司为代表的上海当地的专业零售商也正在努力开拓一条连锁特色化谋划的门路。

吴良材公司在保持公司“以卖带修”的专业特色服务的同时，生长连锁谋划形式。现在吴良材公司在上海拥有14家连锁分店，这一数量还将不停增加，其连锁特色化谋划也已取得了一定的结果。

¨ 主题化商圈的建设 如今，上海地域传统的零售商业形式——百货商店正受着各方面，尤其是大型超市、大卖场的打击。单个百货商店很难在这样的情况下钻营生长。相应的，如果将地处相同街道相近相连的几家百货商店圈起，赋与其一定的主题，配以相应的文化气氛，形成“商业圈”，做到商业街道的品牌化，其连带效应对上海地域的零售商业无疑是努力有效的。

例如，南京路步行街是以“中华商业第一街”为主题，配以良好的购物情况，以旅游功效为主，动员了整个圈内的各个零售百货店的销售增长；四川北路将其地理区域内的专业特色店举行串联，形成专业特色一条街，把价钱优势作为整个商圈的强势推出；又如淮海路商业一条街以高等次、高价位为特色，是时尚购物的第一选择。态分为四大类举行统计，即：百货商店、超级市场、专业（专卖）店和其他。

¨ 百货商店，是指在一个修建物内，集中了若干专业的商品部并向主顾提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征是：①商品结构以谋划服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品为主，种类齐全；②以柜台销售为主，明码标价；③注重店堂装修及橱窗展示。

这里的百货商店，不是指国民经济行业分类中的“日用百货”，而是指谋划多品种、多门类的综合性商店，包罗大中小型综合谋划的商店。¨ 超级市场，是指接纳自选销售方式，以销售普通化生活用品为主，满足主顾一次性购置多种商品及服务的综合性零售形态，其基本特征为：①商品结构以谋划食品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购置频率较高的商品为主；②接纳自选销售方式，明码标价；③结算设在出口处统一举行。这讲明超级市场首先是自助服务的零售商店，毛利低、销量高，以谋划生活必须品为主，种类繁多。统计时将种种类型的超级市场、仓储式商场和会员式超市列入该类¨ 专业（专卖）店，是指专门谋划某类商品或某种品牌的系列商品，满足消费者对某类（种）商品多样性需求的零售形态。

其基本特征为：①商品结构专业性较强，种种差别的规格、品种及品牌搜集，选择余地大；②销售人员有较强的专业知识，能为消费者提供充实服务；③接纳订价销售和开架面售方式。将专业店和专卖店归为一类统计仅仅是为了统计操作上的利便，其实专业店与专卖店有本质的区别，前者专门谋划某种或某类商品，如时装店、鞋店、食品店、药店、书店、电器店、珠宝店等；后者则专门谋划某种品牌的系列商品，如海尔电器专卖店、李宁牌体育用品专卖店、格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。¨ 其他业态，指上述未包罗的其他业态形式（如便利店、折扣商店、杂货店、邮购商店等）。关于连锁店和购物中心问题需要说明的是，在态分类中，我们清除了连锁店和购物中心这两种形式，这是因为：连锁店是西方国家零售商业普遍接纳的一种有效的组织谋划方式。

一个多世纪以来先后泛起的百货店、超级市场、利便店、折扣商店等都是独立于其他类型的态，而连锁店则差别，既有便利店连锁，也有超市连锁，专业店连锁等。随着市场细分化趋势的加剧，不仅在零售商业，在餐饮业、服务业也都广泛存在着连锁谋划的形式，如我国现在生长较快的超级市场和品牌专卖店，一般都接纳连锁谋划方式；又如台湾除在上述行业实行连锁之外，还在旅馆业、电脑资讯业、外语及才艺补习班等行业都实行连锁谋划。

一般而言，连锁商店是指在焦点企业或总店的向导下，由众多小规模的、疏散的、谋划同类商品或服务的零售企业，通过规范化谋划，以实现规模效益的经济团结组织形式。连锁商店应由若干个分店组成，其特征是：①谋划同类商品；②使用统一商号；③统一采购配送，采购与销售相分散。第四节 工业地产1、工业地产寄义 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的修建物和隶属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

工业类土地上的可建修建物用途有较大的规模，其中包罗工业制造厂房、物流堆栈及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

2、工业地产分类 重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由商业区房地产（指带有特殊政策的商业加工型通用型工业地产）。3、工业地产特性 投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求恒久稳定回报。4、工业地产的筹谋 工业地产筹谋是对工业园区或仓储物流、厂房举行前期考察立项，园区计划、建设、招商推广、进驻后物业治理的统筹。

　工业地产筹谋是区别于房地产、商业地产筹谋等的另一新兴地产筹谋。现在我国的工业地产筹谋市场不太成熟，需要不停完善。工业地产筹谋笼罩我国西南地域、珠三角地域以及长三角地域的多个工业重地。

工业地产筹谋，包罗战略计划、开发运营、投资融资、招商推广和治理咨询服务。5、工业地产开发模式（1）.工业园区开发模式现在我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国现在工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项现在期缺乏科学合理的定位与筹谋等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部门工业园区闲置与搁荒。（2）工业地产商模式 指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在举行项目的门路、绿化等基础设施建设以致厂房、堆栈、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、互助谋划的方式举行项目相关设施的谋划、治理，最后获取合利的地产开利润。

　 （3）.主体企业引导模式 指在某个工业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的生长与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在工业中的强大的凝聚力与招呼力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个工业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。

（4）.综合运作模式 指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式举行混淆运用的工业地产开发模式。（5）.私人业主开发模式 现在在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部门比例。主要是因为厂房租金连续上杨，其利润汇报率已经凌驾商业地产，且操作建设都比力简朴的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐淘汰，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。

6、工业地产企业盈利模式（1）.主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，举行项目主题包装与观点推广，实现项目中部门土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。（2）.举行项目开发，通过恒久持有谋划收益或出售产物赢利 项目投资开发商，或独立，或团结，举行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售联合等方式，实现项目的收益。通常体现为在项目地块上制作尺度的厂房、研发中心、配套服务等设施后，举行已定的工业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或恒久持有项目而取得谋划治理收益。

如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，举行一级开发包罗基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业治理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。

星月团体开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。（3）.通过与工业企业团结，按需订制地产开发模式而赢利 工业地产开发商取得工业用地后，举行项目主题包装与观点推广后，与已确定主题的工业企业强强团结，按工业企业需求量身订制工业厂房等产物项目，从而实现最低风险下的项目收益。

7、我国工业地产的生长（1）.我国工业地产的兴起 国际经济生长格式层面：革新开放、敞开国门，融入世界经济一体化局势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造工业向中国转移； 海内各个都会谋划生长角度：各个都会之间的生长、竞争，促使各个地域都差别水平地加大了招商引资力度，种种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体工业为焦点，相关链条工业跟进聚集的工业园区层出不穷，在很大水平上拉动工业地产的连续性需求；政策层面：出于都会谋划的战略性需求，基于都会工业形态的结构与生长层面的思量，各种以工业为主体工业形态的都会，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。（2）.我国工业地产的生长现状 1）我国工业地产生长仍处于低级阶段，相对西方开发较晚。地方工业用地：自行生长→计划生长→导向生长→集聚生长 工业地产的开发和使用仍处于很是低级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动麋集型的低端行业，在推动地方经济生长和提高工业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。圈地运动，机构、企业、团体、小我私家纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰盛的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济生长实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至另有部门机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求时机以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。

2）作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题 ①“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设尺度，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。

” ②招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢” ③贪大求洋，体面工程 ④资金供应链不完善，融资成瓶颈。3.工业地产的生长趋势 1）生长趋势的影响因素 ①政府政策的影响：羁系调控力度加大，有利于工业地产市场的康健规范成熟，有利于吸引外资与可连续生长；通过市场竞争，优胜劣汰，可生存有实力企业； ②市场供求的影响：经济生长保持强劲生长速度，有利于吸引外资；“世界工厂”简直立，对工业的重视； ③生长模式的影响：模式改变，都是以人性化生长为目的，工业区的生长关系大量人口的生存条件与情况及其生长；可连续生长的节约型模式：充实使用有限的土地优化设置缔造最大的效益； ④投资回报的影响：随着工业地产的不停扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不行制止向上攀升。

市场的规范透明成熟将导致竞争猛烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从久远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会泛起与房地产等有所差别，鉴于土地的升值，竞争的猛烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。

随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不停上涨。2）中国工业地产未来生长趋势 ①政策将强调市场对工业用地的设置作用，促进工业地产价钱回归到真实价值。②外洋地产巨头携手投资基金团结进入将成局势，操作方式将不停创新。

开发模式可以分为两种：一是定制开发，凭据客户需求制定厂房尺度，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产物。这两种模式配合点是恒久持有物业，囤积居奇等候上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。③由于海内全面工业转移和蓬勃地域总部经济的规模形成，投资热点区域将不停扩大，更多都会将获得生长机缘。

编辑本段八、工业地产的商业模式 工业地产作为一门工业，有其独占的商业模式，包罗工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发谋划项目并提供工业地产工业与服务等一系列运动。工业地工业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求恒久稳定回报”的四大特性。第五节 修建识图1、修建图纸的内容及用途一套完整的修建图纸，凭据其专业内容或作用的差别，一般包罗：1）图纸目录包罗每张图纸的名称、内容、图纸编号等，讲明该工程图纸由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，便于检索和查找。

2）设计总说明主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包罗：A） 设计依据（如计划限制、设计规模、修建面积以及有关的地质、气象资料等）；B） 设计尺度（如修建尺度、结构荷载品级、抗震要求等）；C） 施工要求（如施工技术、质料要求以及接纳新技术、新质料或有特殊施工的工艺说明）。

以上各项内容，对于简朴的工程，也可以划分在各专业图纸上写成文字说明。3）修建施工图包罗总平面图、平面图、立面图、剖面图和结构详图。表现修建物的内部部署情况，外部形状，以及装修、结构、施工要求等。

4）结构施工图包罗结构平面部署图和各构件的结构详图。表现承重结构的部署情况，构件类型，尺寸巨细及结构做法。5）设备施工图包罗给水、排水、采暖通风、电气等设备的平面部署图、系统图和详图。表现上下水及暖气管线部署，卫生设备及通风设备等的部署，电气线路的走向和安装要求等。

2、修建图纸中的常用符号及图例为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家尺度《衡宇修建制图统一尺度》，其中几项主要的划定和常用的表现方法如下：1）定位轴线在施工图中通常将衡宇的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并举行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线就是定位轴线。定位轴线接纳细点划线表现。

轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内写上编号。在平面图上水平偏向的编号接纳阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直偏向的编号接纳大写英文字母，自下而上依次编写，英文字母中的I、O、Z不得作轴线编号，以免与数字1、0、2混淆。

对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表现。分母表现前一轴线的编号，分子表现附加轴线的编号。

2）标高在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表现某一部位的高度。种种图上所用的标高符号如下所示：标高数值以米为单元（不标单元），一般标注至小数点后三位数。标高有绝对标高和相对标高两种。绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定位绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中接纳的一般都是绝对标高。

相对标高：除了总平面图外，一般都接纳相对标高，即把首层室内主要地面标高定位相对标高的零点，并在修建工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.450表现室外地面比室内首层地面低0.45米。

3）尺寸标注施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字四个部门组成。

凭据《衡宇修建制图统一尺度》划定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单元外，其余一律以毫米为单元。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注明单元。在图形外面的尺寸界线是用细实线画出，一般应与被标注的长度垂直，但在图形内里的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来取代。

尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线取代；应与被注长度平行，且不宜凌驾尺寸界线。尺寸线的起止点用45°的中粗斜短线表现，短线的偏向应以所标注数字为准，自数字左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线的上方，垂直尺寸线的中部。

4）常用图例名称图例名称图例5）修建施工图的识读方法一幢修建物从施工到建成，需要有全套的修建施工图纸作指导，一般一套图纸有几十张到几百张。阅读这些施工图纸要先从大方面看，然后再一次阅读细小部门，先粗看，再细看，平面图、立面图、剖面图和详图联合看。详细说，要先从修建平面图看起，若修建施工图第一张是总平面图，要看清楚新建修建物的详细位置和朝向，以及其周边修建物、构筑物、设施、门路、绿地等的漫衍或部署情况，以及各单元户型情况；平面图与立面图对照，看外观及质料做法；配合剖面图看内部门层结构；最后看详图相识须要的细部结构和详细尺寸与做法。

未完待续。

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